Erweiterung Arbeitszone Ramsei

Dank der erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung benötigt die Kühni AG mehr Platz und möchte ihren Betriebsstandort in Ramsei vergrössern.

Folgende Varianten wurden im Rahmen der Ortsplanung geprüft:
→ Die neue Arbeitszone Emmentalstrasse ist bereits grossmehrheitlich für das ÜK-Bildungszentrum der Schreiner und Zimmerleute reserviert;
→ Das Areal der Senfa Cilander Switzerland AG konnte wegen eigen Bedarf der Firma nicht weiterverfolgt werden;
→ Eine «Erweiterung Nord» konnte wegen dem Konflikt mit der Grundwasserschutzzone S2 nicht weiterverfolgt werden;
→ Ein Areal in Grünenmatt wurde ebenfalls geprüft, jedoch wegen dem Gewässerraum nicht weiterverfolgt.

Im Austausch mit der Gemeinde wurde folglich die Parzelle Nr. 133 im Eigentum der Gemeinde als bestgeeignete Fläche ausgewählt. Voraussetzung für die Einzonung ist der Eintrag im RGSK 2025 als «Vorranggebiet Arbeiten», der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 12.08.2024 die Aufnahme im RGSK beantragt. Inzwischen liegt der Vorprüfungsbericht zum RGSK vor, der Aufnahme und damit der Einzonung wird im Grundsatz zugestimmt, wobei aufgrund der vorhandenen ÖV-Erschliessung nur 1.5 ha der insgesamt 2.2 ha grossen Parzelle eingezont werden können.

Die erwähnte Parzelle Nr. 133, Viollet, wird momentan von der Hornussergesellschaft Grünenmatt-Brandis bespielt. Es besteht ein Pachtvertrag. Zurzeit wird in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und Grundeigentümer ein neuer Standort gesucht.

In einem ersten Schritt hat die Gemeinde zusammen mit dem Ortsplaner die raumplanerischen Voraussetzungen mit den zuständigen Stellen des Kantons geprüft. Als wichtigster Schritt wurde das Gebiet bei der Regionalkonferenz Emmental zur Berücksichtigung in RGSK 2025 als «Vorranggebiet Arbeiten» angemeldet. Die weiteren raumplanerischen Voraussetzungen wurden ebenfalls abgeklärt und können grossmehrheitlich erfüllt werden. Jedoch kann wegen der ÖV-Erschliessungsgüteklasse nicht die gesamte Fläche eingezont werden (ca. 0.5 sind nicht in dem ÖV-Erschliessungsperimeter).

Für die Einzonung an diesem Standort sind eine Vielzahl von Voraussetzungen zu erfüllen und Nachweise zu erbringen. Da das Grundstück im Eigentum der Gemeinde ist und die Gemeinde für neue Arbeitszonen auch erschliessungspflichtig ist, wurde zu diesem Zweck eine Projektorganisation unter Beteiligung der Kühni AG, der Gemeinde, C+S Ingenieure (Erschliessung), CSD-Ingenieure (Umwelt & Projektbegleitung) und georegio (Raumplanung/Ortsplanung) ins Leben gerufen.

Für die verbindliche Klärung der Verantwortlichkeiten und Kostentragung zu den verschiedenen Planungs- und Realisierungsschritten im Projekt soll in einem nächsten Schritt auch ein Planungs- und Infrastrukturvertrag abgeschlossen werden. Da mit den aktuellen Arbeiten nicht zugewartet werden kann, bis diese Vereinbarungen abgeschlossen sind, wurden die Rahmenbedingungen für die Startphase durch die Arbeitsgruppe mit der Kühni AG vorbesprochen und provisorisch vereinbart.

Um den Beteiligten die nötigen Planungssicherheit für die nächsten Schritte zu geben, waren verschiedene Grundsatzentscheide des Gemeinderats notwendig.

Aufnahme der Planungsarbeiten: Gestützt auf den (mehrheitlich) positiven Vorprüfungsbericht zur Aufnahme der Fläche im RGSK sollen die Planungsarbeiten zur Einzonung der Parzelle aufgenommen werden. Dem Gemeinderat wird beantragt, der Aufnahme dieser Arbeiten und die Organisation zusammenmit der Kühni AG formell zuzustimmen.

Grundsatzentscheid zur Abgabe im Baurecht: Aufgrund der grossen Investitionen in Erschliessung und neue Gebäude ist es für die Kühni AG wichtig, dass die Parzelle im Baurecht genutzt werden kann. Aus Sicht der Arbeitsgruppe ist dies auch für die Gemeinde vorteilhaft, einerseits aufgrund der zeitlich verteilten Einnahmen aus den Baurechtszinsen, aber auch im Hinblick auf die dereinstige Entwicklung nach Ablauf des Baurechts. (zu marktüblichen Konditionen unter Berücksichtigung allfälliger Sonderlasten der Erschliessung). Mit dem Beschluss werden keine Beschlüsse zu einem konkreten Baurechtsvertrag / Baurechtszins / Laufzeit etc. vorweggenommen, es gibt der Kühni AG aber die nötige Sicherheit, um auf dem vorgesehenen Weg weiterzugehen hinsichtlich Finanzierungsabklärungen und dergleichen. Die Firma Kühni AG beauftragt einen Spezialisten für die Herleitung eines Baurechtszinses als Verhandlungsgrundlage. Basierend darauf können die konkreten Verhandlungen geführt werden, die Gemeinde behält sich vor weitere Sachverständige beizuziehen.

Erschliessungsvoraussetzungen: Bei der neuen Erschliessung unter oder über der Bahn handelt es sich um eine Detailerschliessung, welche nach Erstellung zu Eigentum und Unterhalt an die Gemeinde übergeht. Die ersten Abklärungen zeigen, dass die Erschliessung sehr aufwändig ist. Die Kosten für die Erschliessung können grundsätzlich auf die profitierenden Grundeigentümer oder Baurechtsnehmer übertragen werden, wobei die Kosten nicht «doppelt» übertragen werden können (also nicht Kostentragung für Erschliessung & Verrechnung eines Baurechtszinses für erschlossenes Bauland). Der Gemeinderat nimmt die herausfordernden Erschliessungsvoraussetzungen zur Kenntnis und beauftragt die Arbeitsgruppe der Gemeinde mit der Weiterführung der Verhandlungen und der Ausarbeitung eines Vorschlags zur Kostenaufteilung in Zusammenarbeit mit der Kühni AG.

Kostentragung Planungskosten: Bei einem Scheitern der Planung werden die bis dahin angefallenen Kosten wie folgt getragen: Die Kosten von CSD, C+S und evt. weitere Ingenieurleistungen Dritter werden durch die Kühni AG getragen. Die Kosten der georegio ag werden durch die Gemeinde getragen.
- Die Kosten für die Mehrwertschatzung trägt die Gemeinde.
- Die Kosten für die jeweiligen Rechtsberatungen tragen die Auftraggeber jeweils selbst.

Der Gemeinderat hat am 07.02.25 folgendes beschlossen:
Der Gemeinderat stimmt dem Vorgehen zu, dass gestützt auf das positive Vorprüfungsergebnis zum RGSK-Eintrag die Planungsarbeiten für die Einzonung der Parzelle Nr. 133 weitergeführt werden. Aufgrund der Komplexität und Abhängigkeiten zur betrieblichen Entwicklung der Kühni AG werden diese Planungsarbeiten in einer gemeinsamen Arbeitsgruppe der Kühni AG und der Gemeinde (Ratsbüro, Bauverwalter, Ortsplaner Benedikt Rössler) bearbeitet.

Der Gemeinderat beschliesst, dass eine Abgabe des Grundstücks im Baurecht an die Kühni AG angestrebt wird. Die konkreten Verhandlungen zu den Modalitäten sind vorbehalten. Es wird ein für die Gemeinde angemessener Baurechtszins gefordert.

Der Gemeinderat nimmt die Erschliessungsvoraussetzungen zur Kenntnis. Er beauftragt die Arbeitsgruppe mit der Ausarbeitung und Verhandlung eines Vorschlags zur Aufteilung der Kosten.

Der Gemeinderat stimmt dem vorgesehenen Umgang mit den Planungskosten im Grundsatz zu. Er beauftragt die Arbeitsgruppe mit der Ausarbeitung einer Planungsvereinbarung auf dieser Basis. Die detaillierte Beurteilung der Planungsvereinbarung bleibt vorbehalten.

Weiteres Vorgehen
Die Kühni AG ihrerseits hat einem Ingenieurbüro den Auftrag erteilt, für die Erschliessung der Parzelle ein Vorprojekt auszuarbeiten. Es werden diverse Möglichkeiten wie neue Bahnunterführung oder ein neuer Bahnübergang geprüft. Die Gemeinde ist ebenso in der Arbeitsgruppe vertreten wie der Ortsplaner.

Die Parzelle wird aus der aktuellen Ortplanungsrevision 2020+ ausgeschlossen, so dass zu gegebener Zeit eine separate Zonenplanänderung umgesetzt werden kann.

Gerne steht Ihnen der Gemeindepräsident, Kurt Baumann für weitere Auskünfte zur Verfügung.

Natel: 079 632 75 51
E-Mail: kurt.baumann@luetzelflueh.ch

Gemeinderat, März 2025